不動産投資を行う際、金融機関から融資を受けることがほとんどです。しかし、金融機関はいくらでも融資するわけではなく、「与信枠」が決まっており、融資額の上限があるのです。不動産投資ローンの与信枠を増やすためには、どのような方法があるのでしょうか？

今回は、不動産投資ローンの与信枠の仕組みや不動産投資における融資額の決定方法、与信枠を増やすポイントなどについて解説します。

不動産投資ローンの与信枠は、不動産投資でどのくらいの返済能力があるのかを判断した上で、融資の限度額を決めることです。

たとえば、与信枠が「1,000万円」であれば、1,000万円に加えて自己資金により不動産投資を行うということです。 

金融機関は、融資の際につける「利息」も収入源ですが、貸せば貸すほど儲かるわけではありません。借主の滞納により、貸し倒れリスクがあるため、金融機関は、貸したお金をきっちり返済できるどうかを判断した上で融資を行います。

一般的には、借主による個人の属性や与信、不動産の価値など、3つの項目を総合的に判断します。
 

　■個人の属性■

• 勤務先
  中でも勤務先や勤続年数が重要視される傾向にあります。
  大手企業や公務員、医師、弁護士などの職業の方は比較的、審査に通りやすい傾向にあります。

  一方、会社員でも不動産投資を始められる方は多いです。
  会社員であれば、一般的に年収700万円が目安と言われています。 

  ただし、金融機関によっても異なり、年収500万円で融資を受けられないかと言えば、そうとも言い切れません。個人の属性によっては融資を受けられない場合もあります。 

  また、業種や資本金の額などの経営の安定性も評価の1つになり、前述したとおり、公務員や医師、上場会社に勤務している方は、審査に有利となるでしょう。個人事業主や派遣社員などの非正規雇用では、収入の安定性に欠けるため、審査に通りにくいのが一般的です。

   勤続年数については、長ければ長いほど安定性が高いと判断されることが多く、評価が高くなる傾向にあります。一方、上場企業の場合でも転職の回数が多い場合、年収の安定性に欠けるとみなされ、金融機関からの評価は低くなってしまいます。そのため、上場企業に勤務し、年収が高い場合であっても1度転職すると、1からのスタートとなり、審査には不利になるでしょう。
   

　■支払いの遅延■

高収入であっても過去に金融機関からお金を借りていたり、預金があまりにも少ない場合は、
ローンの返済も滞るのではないかと判断され、審査に通りにくい可能性もあります。
金融機関やクレジットカード会社は「指定信用情報機関」に加盟することで個人信用情報を共有しています。 
遅延が多い場合などは、審査が影響する可能性が十分あります。
その他、携帯電話料金の遅延も情報が共有されるのです。
ただし、信用情報に登録された事故情報は5〜10年程度で抹消されます。
 

　■不動産投資で購入する物件■

個人の属性に問題がなかった場合でも審査を通過しない場合は、
不動産投資で購入する物件の価値が影響しているかもしれません。

　　不動産投資ローンでは、投資物件を担保にすることがほとんどです。
　　そのため、金融機関へのローン返済が何らかの理由により滞納した場合、物件を売却しなければなりません。 

しかし、元金を回収できない担保価値の低い物件であれば、審査が通りにくい場合もあるのです。
不動産の担保価値は、一般的に「積算法」と「収益還元法」で評価されます。

「積算法」とは、基礎価格に期待利回りを乗じて得た金額に、
その不動産の賃貸借等の継続のために必要な諸経費を加えて計算する方法です。

 「収益還元法」は、将来どれだけの収益を生み出すことができるのか、
現在の価値に割り引き不動産価格を算定する方法です。

 物件価格が適正かどうかを見極めることができる重要な判断基準となります。 

物件の収益力については、立地やアクセスの利便性、商業施設・公共施設の有無、
大規模修繕の履歴なども評価対象です。
空室が多く、収益力がない物件は、ローンを滞納する可能性が高くなるため、
審査が通りにくくなるでしょう。

不動産投資における融資額の上限は、年収の7倍～10倍程度と言われています。

年収400万円の方であれば、2,800万円～4,000万円ということです。

とはいえ、個人の属性や物件価値によって7倍以上、10倍以上、7倍以下など異なります。

与信枠を増やすためには、個人の属性を高める必要があります。

• 他のローンを減らす・完済する

  自動車ローンやカードローンなど、借り入れがある場合は、残債を減らすかもしくは完済するのが望ましいです。残債がある場合は、ローンの見直しを検討するのも1つの方法です。借り換えを行うことでローン返済額を減らすことが期待できます。

   ただし、借り換えを繰り返すと、現在、ローンを組んでいる金融機関からの信頼を損ねる可能性も否定できません。そのため、金銭面と金融機関との関係性を考慮した上で慎重に検討することが大切です。 

  一方、金融機関は「返済比率」をローンの審査で判断基準にすることが多く、返済比率が低いほど審査が通る可能性が高いためです。

   ※返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合を指します。毎月のキャッシュフローを把握できるので、不動産投資の安全度を判断できる指標です。

  返済比率が高い場合は、収益は減り、赤字になる可能性もあります。返済比率の算出方法は以下のとおりです。「不動産投資用ローン毎月の計算額」÷「満室時の家賃収入」＝返済比率（％）

  つまり、投資物件が満室であることが前提となっています。
   

• できる限り自己資金を準備しておく

  不動産投資を行う上である程度の自己資金を用意できれば、借入金額が少なくなり、
  金融機関側もローン返済の回収リスクが低くなります。 

  自己資金額は一般的に物件価格の1割～3割程度と言われています。多ければ多いほど、審査に有利にはたらくでしょう。

   また、毎月のキャッシュフローを増やせることもメリットの1つです。

   

不動産投資ローンの与信枠は、不動産投資でどのくらいの返済能力があるのかを判断した上で、融資の限度額を決めることです。

不動産投資における融資額の決定方法については、個人の属性や他に組んでいるローン返済状況、不動産投資で購入する物件など、さまざまな項目から総合的に判断されます。

個人の属性は、年収（過去3年間）や職種、雇用形態、会社の規模、勤続年数、家族構成、所有する金融資産額、借入の有無と残債などが挙げられます。

また、元金を回収できない担保価値の低い物件であれば、審査が通りにくい場合もあるため、
投資物件の価値も融資額の判断材料になります。
与信枠を増やすポイントは、他のローンがあれば減らす、完済する、場合によっては借り換えも1つの方法です。多くの自己資金を準備できれば、審査に有利となるため、物件価格の1割～3割程度を確保しておきましょう。

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当社は売買仲介だけではなく不動産投資ローンを活用して複数の収益不動産を所有する不動産投資家でもあります。通常の不動産会社のように金融機関を紹介するだけではなくプロパー融資に精通しそのノウハウを提供することによってあなたの悩みを解決することができます。
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