不動産投資を始める際は、さまざまな初期費用が発生します。しかし、最初から自己資金で始めるのは厳しい方も多いでしょう。一般的には不動産投資ローンを組んでから始めることが多いですが「不動産投資ローンの仕組みがわからない」「住宅ローンとの違いは？」などと、悩まれている方もいるでしょう。そこで今回は、不動産投資ローンの仕組みや不動産投資ローンと住宅ローンの違い、ローンの審査が通らないケース、不動産投資ローンのメリットについて解説します。

不動産投資ローンは、不動産投資を行うためのローンです。居住用以外の投資用物件を購入や建築などで利用できます。「アパートローン」とも呼ばれています。不動産投資では、初期費用が高額になることが多く、自己資金のみで始められるとは限りません。 

そのため、不動産投資ローンを組んで始める方も多いです。しかし、居住用としての物件ではなく、投資用物件として購入するため、住宅ローンは利用できません。

 不動産投資ローンが利用できる金融機関は、以下のとおりです。

・都市銀行
　全国的に展開している大手銀行を指します。たとえば、メガバンクと呼ばれる
　三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行、りそな銀行などです。

 ・地方銀行
　特定の地域を中心に本店をおく銀行であり、全国地方銀行協会に加盟しています。

 ・信用金庫・信用組合
　信用金庫は、信用金庫法に基づく地域の繁栄を図る相互扶助を目的とした金融機関を指します。
　信用組合は、中小企業などの組合員の互助を目的とした協同組合組織の金融機関です。

 ・日本政策金融公庫
　日本の政府系金融機関の一つです。民間の金融機関から融資を受けることが
　難しい小規模事業者などに向けて、比較的低い金利で融資を行っています。

不動産投資ローンと住宅ローンは、似ているという印象があります。しかし、明確な違いもあります。ここでは、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを具体的に解説します。 

・目的の違い
　不動産投資ローンは、自分が住むために組むものではありません。
　あくまでも投資物件に対するローンです。
　第三者に貸して得た家賃収入（収益物件）で返済していきます。
　自分が住むためにローンを組む場合は、住宅ローンを組むことになり
　ます。そのため、ご自身の収入から返済していくことになります。

 ・金利の違い
　不動産投資ローンと住宅ローンは、金利についても大きく異なります。　不動産投資ローンは「固定金利」と「変動      金利」があります。　固定金利の中には、全期間にわたり金利が変わらない「全期間固定金利」と　固定期間が決ま      っている「固定金利期」を選択するタイプがあります。   金利は、都市銀行や地方銀行、信用金庫などによって異な      ります。一般的には、1.5％〜 4.0%程度です。都市銀行より地方銀行や信用金庫の方が高めに設定されている場合が　    多いです。住宅ローンも同様に「固定金利」と「変動金利」があります。金利は、0.5％〜 2.0％程度です。
   このように不動産投資ローンの金利が高く設定されています。家賃収入からローンを返済すると、空室リスクなど
    により、返済できないリスクもあります。そのため、金融機関にとっては、不動産投資によるリスクを考慮し、　
     金利が高く設定されているのです。

 ・年齢制限の違い
　不動産投資ローンでは、年齢制限を設けていないことがほとんどです。
　不動産オーナーが万が一のことがあっても、入居者がいるかぎりは収益が期待できるためです。
　ただし、最終完済年齢は80歳と決められています。借入先によっては、年齢制限が定められている場合もあります。
　たとえば、団体信用生命保険（団信）は、満15歳以上満70歳未満と加入条件が設定されていることが多いです。
　金融機関により、団信に加入する義務があったり、加入を選択できる場合もあります。

 ・審査内容の違い
   不動産投資ローンの審査は、住宅ローンよりも厳しい場合がほとんどです。
    審査内容は、年収や雇用形態、勤続年数、家族構成、他社からの借り入れ状況、保有資産、不動産投資の
    実績などの属性に加え、物件の収益性（物件エリア・築年数・家賃設定）なども対象となります。
    住宅ローンの審査は、年収や勤続年数、貯蓄、借入金額、金融事故の履歴などの個人の属性を重視します。 

・融資額の違い
   不動産投資ローンは、年収や資産に加え、不動産投資による家賃収入も考慮されるので、一般的には年収の
   10倍〜 20倍程度です。年収が高ければ高いほど、借入額も上がります。一方、住宅ローンは、目安として年収の
   5倍〜 6倍程度です。不動産投資ローンを組める年収の基準として「700万円」と言われています。
　しかし、必ずしも700万円であるわけではなく、金融機関の条件によって異なります。
　メガバンクであれば特に厳しい基準を設けていることも少なくありません。

ここでは、不動産投資ローンの審査が通らないケースについて解説します。 

・収入が少ない
　不動産投資ローンは、一定の年収が必要と言われています。前述した
　とおり、不動産投資ローンを組める年収の基準として「700万円」と
　いう基準がありますが、金融機関によっては、700万円以下でも
　ローンを組める可能性もあります。 

・自己資金が少ない
　手元の資金が少ない場合も審査が通らないこともあります。
　急な修繕や空室に対応できないと判断されるためです。

 ・勤続年数が短い
　勤続年数が短い場合は、雇用形態が不安定とみなされ、不動産投資ローンの返済ができないと
　判断されるケースもめずらしくありません。また、雇用形態が正社員以外の契約社員、派遣、自営業、
　アルバイトな　どの場合は、収入について厳しく審査される傾向にあります。

 ・耐用年数を過ぎている
　不動産は、建物の構造ごとに法定耐用年数が定められています。
　軽量鉄骨造19年、木造物22年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート造47年です。
　これらの法定耐用年数を過ぎると、物件価値が下がります。
　金融機関によっては、耐用年数を過ぎると融資を受けられない場合もあります。

 ・担保価値が低い
　金融機関は不動産投資ローンの返済不能に備えて、通常、抵当権を設定します。
　実際にローンの返済ができなくなった際、不動産を差し押さえて抵当権を実行し、物件の売却代金を
　ローンの返済に充てます。そのため、物件の担保価値が低い場合は、債権の回収が難しくなるため、
　審査では不利になることもあります。物件の担保価値が高い場合は、債権を回収しやすくなります。

ここでは、不動産投資ローンのメリットについて解説します。

・手持ちの資金を残せる
　手持ち資金のほとんどを物件購入に使うと、急な修繕や空室などに
　対応できなくなります。物件は必ず劣化していくので、修繕が発生す
　る頻度も多くなります。したがって、不動産投資ローンを利用するこ
　とで、手持ち資金をある程度残すことが可能です。

 ・レバレッジ効果が高い
　不動産投資ローンは、レバレッジ効果が高いのもメリットに
　なります。物件の収益性が判断材料の一つであるため、住宅ローン
　よりも高い金額の融資を受けられる可能性があるのです。

・団体信用生命保険に加入できる
　不動産オーナーに万が一のことがあっても団体信用生命保険（団信）に加入すれば、
　残された家族がローンを返済する必要はありません。
　金融機関が不動産オーナーに代わって弁済します。
　
　ただし、 団信にも健康面などの審査があります。

住宅ローンについて詳しい不動産会社はありますが、不動産投資ローンに詳しい不動産会社はまだまだ少ないようです。

特に不動産投資ローン審査の内容は複雑で専門知識が必要になります。不動産投資ローンにお悩みの方は経験豊富なコンサルタントが在籍する当社にぜひ一度お問合せください。