不動産投資ローンの金利を下げる方法

不動産投資ローンは住宅ローンの金利より高い傾向にあります。そのため、不動産オーナーはできるだけ金利を下げたいと考える方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや不動産投資ローンの金利を下げる方法について解説します。

不動産投資ローンは、投資物件を購入するために金融機関から融資を受けるローンを指します。アパートローンとも呼ばれています。

マンションやアパートなどの物件を「投資目的」で購入するため、住宅ローンとはまったく別のローンであり、金利相場も異なるものです。不動産投資ローンの返済は、毎月の家賃収入から支払っていくことになります。融資の上限は、個人の属性に加え、物件の収益性も重要な判断材料となっています。

 一般的には、年収の10～15倍程度です。また、サラリーマンの最低必要な年収は500万円以上とも言われています。融資金利は貸し倒れリスクなどもあり、年1.4%～4.5%程度と住宅ローンより高めです。
一方、不動産投資ローンは賃貸を事業として行うので法人名義での契約も可能となっています。

住宅ローンは物件を購入した本人やその家族が住むために金融機関から融資を受けるローンです。また、増改築する際にも融資を受ける場合もあります。 

つまり、物件を購入する目的が異なるのが大きな特徴です。 

審査内容は、年収や勤務先、勤続年数など、個人の属性が重視されます。住宅ローンは、契約者の毎月の給料から支払います。住宅ローンの上限は、契約者の年収の5〜6倍程度が一般的です。住宅ローンの融資金利は、貸し倒れのリスクが低く、年0.4%～2.0%程度となっています。

 住宅ローンでは、投資用物件を購入することができません。また、法人名義での契約もできません。

不動産投資ローンの融資金利は、貸し倒れリスクなどもあり、住宅ローンより高くなりますが金融機関によって評価は異なります。

 
・金融機関の選定
　不動産投資ローンの金利を下げる対策として、どの金融機関を選択す
　るべきかということが非常に重要です。どのように借りてを評価する
　のかそれぞれ基準も異なります。
　そのため、融資について実績が豊富であり、提携数が多い不動産会社
　を選ぶことが大切です。
 

 ・金利タイプ
　不動産投資ローンは住宅ローンと同様に固定金利と変動金利があります。
　固定金利は、返済の期間中ずっと固定されるものです。
「選択型固定金利」と「全期間固定金利」の2種類に分けられます。
「​​選択型固定金利」とは、一定期間は固定金利となり、期間満了後は固定金利と変動金利を選択できるものです。
「全期間固定金利」は、全期間固定金利となり、毎月の返済金額は完済まで変わりません。
　金利は比較的高い傾向にありますが、毎月の返済金額は変わらないため、返済計画が立てやすくなります。 

「変動金利」は、借入期間中に変動する金利です。社会経済情勢などの影響を受けやすいです。
　金利は半年ごとに見直されますが、固定金利より安く借りられます。しかし、一気に上昇するわけではなく、
　景気動向などにより徐々に引き上げされる傾向にあります。
 

 ・属性の向上・引き上げ
　お金を貸す側は、年収が低く、貯金ゼロの方に貸そうとは思いません。
　年収や勤務先、勤続年収などの属性を引き上げ、信用力を高めることが大切です。
　また、過去の返済実績や滞納履歴なども審査に影響するため、注意が必要です。

　とはいえ、すぐに収入を増やすことが難しいこともあります。
　まずは、車のローンなどの繰り上げ返済をしたり、使用していないクレジットカードを解約するなど、
　融資審査の際、評価が上がるよう、対策をしておきましょう。

不動産投資ローンの金利交渉については、パッケージ化されたものが多く、交渉が難しい場合がほとんどです。均一の金利で売り出すことが前提になっているため、金利の交渉は難しいと考えた方がよいでしょう。 

金利が下げられない場合は、借り換えをするのも1つの方法です。借り換えは、新規で融資を受けるよりもハードルが下がる場合もあります。これまで返済してきた実績があるためです。 

一方、金融機関側が借り換えをするより、金利を下げた方よいと判断する可能性もあるので、まったく金利交渉に応じないということではありません。 

ただし、滞納履歴があった場合などは、借り換えも難しくなるため注意が必要です。

住宅ローンについて詳しい不動産会社はありますが、不動産投資ローンに詳しい不動産会社はまだまだ少ないようです。

特に不動産投資ローン審査の内容は複雑で専門知識が必要になります。不動産投資ローンにお悩みの方は経験豊富なコンサルタントが在籍する当社にぜひ一度お問合せください。