不動産投資ローンの基礎知識

不動産投資ローンの概要

不動産投資ローンとは、不動産投資での物件を購入する目的に金融機関に借入れすることです。一戸建てやマンション、アパートなどを購入し、第三者から家賃収入を得る目的でなければローンを組むことができません。不動産投資を行う場合は、通常の住宅ローンでなく、不動産投資ローンを利用する必要があります。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類に大きく分けられます。

アパートローン

賃貸住宅を経営するために投資用不動産を購入または建築資金を融資
目的とするローンを指します。賃貸物件の取得、土地の上に賃貸住
宅を建築する、増改築、大規模修繕など、目的は多岐にわたります。

また、解体費用や火災保険などの諸費用に充当できる場合もあります。契約形態は一律であり、借入金額の上限が設定されていることがほとんどです。審査期間は短く、場合によって数日で済むこともあります。アパートローンは融資期間も短く、金利が高く設定されているのが特徴です。

金利相場は、一般的に2～5％程度となっています。また、住宅ローンよりも審査が厳しくなっています。2016年12月に金融庁がアパートローンに対し監視を強化しているためです。アパートローンの返済期間は、建物の法定耐用年数に応じて金融機関が決定します。たとえば、木造の場合、ローン返済期間は約20年、鉄筋　コンクリートの返済期間は約50年となっています。

プロパーローン

保証会社の保証を付けずに金融機関独自の契約をする不動産投資ローンを指します。メガバンクや地方銀行、信用金庫、信用組合などの多くの金融機関で取り扱いがあります。プロパーローンは、融資期間が短いのも特徴の一つです。

ただし、金融機関によってプランや審査基準が異なります。審査基準は、アパートローンよりも長く、1カ月以上　かかる場合も少なくありません。契約形態は一律ではなく、借入金額の上限も設定されていません。　金利相場については、比較的、低い金利で融資を受けられます。

不動産投資ローンのメリット・デメリット

不動産投資ローンのメリット

少額資金で不動産投資を実現

不動産投資ローンを組むと、少額の費用で投資を行うことができます。
得た利益は、次の物件への投資にもつながります。

家賃収入でローンを返済できる

不動産投資で満室が続き、順調に運営ができれば、毎月の家賃収入
で不動産投資ローンを返済できます。

レバレッジ効果が期待できる

小さな資金で大きな利益を得られる可能性があるということです。　
たとえば、自己資金300万円で2,000万円の不動産投資ローンを組むことができれば、
2,300万円までの投資物件を購入することができます。

団体信用生命保険（団信）に加入できる

団体信用生命保険（団信）は、ローンの契約者が病気などの万が一のことがあった際に
ローンの支払いが全額免除になる制度です。
特に不動産オーナーが高齢の場合は大きなメリットになります。

不動産投資ローンデメリット

利息が発生する

不動産投資ローンを組むと、元金に加え利息が発生します。
一括で物件を購入する場合と比較すると、トータルの支払う金額が多くなるのです。
たとえば、借入期間30年であれば、約1,000万円程度の利息が発生することも少なくありません。
不動産投資ローンを組む際は、数%の金利でも大きな差が生じますそのため、利息など含め
シュミレーションをしておく必要があります。

ローン審査に時間がかかる

不動産投資ローンの審査は、審査の結果が出るまでに約2ヶ月程度かかります。
必ずしも審査に通るわけではないので、落ちた場合はタイムロスとなってしまいます。

ローンが返済できないと物件を売却する必要ある

不動産投資ローンは、毎月の家賃収入から支払います。
しかし、不動産経営は常に満室というわけではなく、空室リスクも生じます。
複数の部屋で空室が出ると家賃収入が減少するため、場合によってはローンが
返済できなくなる可能性もあるのです。空室が続くと家賃収入がゼロになる可能性も少なくありません。
また、空室だけでなく、予想以上に修繕費が高額になるケースもあります。
たとえば、自然災害や住宅設備の故障なども想定できます。
ローンの支払いを滞納した場合、金融機関から一括返済を求められます。

一括返済ができない場合、物件を売却しなければなりません。
一方、借入額が高額になると毎月の返済額が大きくなるので、返済が厳しくなる場合もあります。