不動産投資を行う際、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。ローンの返済には長期になる場合も多く、金利の変動や返済が厳しくなった場合などのタイミングで借り換えを検討する人もいるのではないでしょうか。そこで今回は、不動産投資ローンの借り換えの基本や不動産投資ローンによる借り換えのタイミング、借り換えを失敗しないポイントなどについて解説します。

不動産投資ローンの借り換えは、現在、不動産投資ローンを組んでいるところから有利な条件で融資をしてくれる金融機関のローンに乗り換えることなどを指します。

不動産投資ローンの融資額は大きく、返済期間も長くなるため、投資物件の収入が減り、利回りが悪化すると、不動産投資ローンの借り換えを検討した方が良い場合もあります。

不動産投資ローンを借り換える場合は、元の金融期間のローンを一括返済する必要があります。

不動産投資では自己資金だけではなく、不動産投資ローンを組んで行うのが一般的です。しかし、返済期間が長期にわたることがほとんどなため、借り換えした方がキャッシュフローの改善に繋がる場合もあります。ここでは、不動産投資ローンによる借り換えのタイミングについて解説します。

・キャッシュフローがマイナスの状態

空室などにより、家賃収入が減少し、収支がマイナスになっている状態であれば、不動産投資ローンの借り換えを検討するのも1つの方法です。空室を改善するには、住宅設備を追加したり、リフォームなども必要になるかもしれません。
その際も当然、費用がかかるのでますます収支が悪化する可能性もあります。
できる限り、金利の低い不動産投資ローンを選択することで返済の負担を減らすこともできます。
借り換えを行う際は、焦らず、複数の金融機関を比較しながら、ご自身に合った不動産投資ローンを
選択することが大切です。

・金利の固定期間終了時に借り換えを行う

固定金利タイプのローンは、3～10年程度の固定金利期間が定められている場合が多いです。
固定金利には、「選択型固定金利」と「全期間固定金利」の2種類に分けられます。
 

「選択型固定金利」の場合は、一定期間は固定金利となり、期間の経過後は、固定金利と変動金利の
いずれかを選択する形になります。 このタイミングにより、他の金融機関の不動産投資ローンで
借り換えを行うことも少なくありません。
 

「全期間固定金利型」では、完済まで固定金利のままとなります。
そのため、金利が下落している場合でも返済の負担が大きいままで、金利の変更ができません、
 一方、「変動金利」の場合、一般的には年2回の金利見直しが行われることが多いです。
金利が上昇しているケースでは、返済の負担が大きくなるため、借り換えのタイミングを
検討する場合もめずらしくありません。

・与信が改善されている

勤務先の評価が上がったり、転職によって収入が増加すると、与信が良くなり、不動産投資ローンの審査を通過できる可能性が高くなるので、他の金融機関へ借り換えをするタイミングとも言えるでしょう。 
その一方で、会社を退職したり、フリーランスとなった場合、与信が下がり、不動産投資ローンの借り換えが難しくなる場合もあります。

ここでは、不動産投資ローンの借り換えを行うメリットについてご紹介します。

 ・金利の減少が期待できる

借り換え先の金融機関によっては、これまでの不動産投資ローンより低金利の金融機関を選ぶことにより、以下のことが期待されます。
 

・信用力の向上

当初の不動産投資ローンを組んだ金融機関よりも借り換え先が大手の金融機関を選択すると、当然、信用力の向上が期待できます。特に複数の物件を所有する予定の不動産オーナーにとっては、信用力が重要です。信用力が向上すると、今後の物件を購入する際、不動産投資ローンの審査でも有利にはたらくことが期待できます。投資規模が大きくなってくると、メガバンクから低金利で融資を受けられる可能性もあるでしょう。

・借り換え前に交渉できる可能性

当初の金融機関に対し、借り換えを検討している旨の状況を伝えることにより、金利引き下げの交渉をできる可能性もあります。不動産投資ローンは金利だけでなく、信用の上に成り立っている側面もあり、すぐに借り換えするのではなく、既存の金融機関との交渉によって、金利が低くなる可能性も否定できません。既存の金融機関との関係性が良好であれば、借り換えする前に交渉するのも1つの方法です。

ここでは不動産投資ローンの借り換えを失敗しないポイントを解説します。

 ・返済は家賃収入からが鉄則

不動産投資ローンは、家賃収入がなければ返済の負担が大きくなり、滞納リスクもあります。そのため、家賃収入を確保した上で返済する必要があります。家賃収入を継続的に得るためには、空室リスクを下げ、入居者目線で長く住んでもらえるような工夫が必要です。

  ・不動産投資ローン選びを慎重に行う

一般的には変動金利よりも固定金利の方が金利が高く設定されています。現在、変動金利を選択している場合、固定金利に借り換えを行うと、月々の返済額が増加する可能性が高いです。投資物件の運用が順調である場合は影響が小さいかもしれないですが、空室が多くなり、家賃収入が減少する一方、物件の維持費用の方が上回り、キャッシュフローが悪化してしまいます。変動金利では、金利上昇リスクがあるので不動産投資ローンの借り換えを行う際は慎重に選ぶ必要があります。

 ・融資期間に注意する

不動産投資ローン借り換えを行う場合は、融資期間もポイントの1つです。借り換えを行う目的は、金利を減らし、月々の返済額を抑えることができます。しかし、融資期間が短い場合は、月々の返済額が高くなってしまいます。一般的には、融資期間が長い方が金利が低くなるので、不動産投資ローンの借り換えを行う際は、金利と融資期間にも注意しましょう。

不動産投資ローンの借り換えは、現在、不動産投資ローンを組んでいるところから有利な条件で融資をしてくれる金融機関のローンに乗り換えることなどを指します。
 

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当社は売買仲介だけではなく不動産投資ローンを活用して複数の収益不動産を所有する不動産投資家でもあります。通常の不動産会社のように金融機関を紹介するだけではなくプロパー融資に精通しそのノウハウを提供することによってあなたの悩みを解決することができます。
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