一棟アパート投資融資の物件評価で高評価を獲得する方法

一棟アパート投資の融資を受けるためには、物件の評価も重要なポイントとなります。銀行は、物件の担保価値を評価し、その価値を基に融資額を決定します。

この記事では、一棟アパート投資の融資において、物件評価で高評価を獲得するための方法を解説します。

銀行は、投資家がローン返済に必要な資金を用意できるかどうかを判断するため、自己資金と返済比率を重視します。自己資金が多いほど、銀行は投資家の返済能力を高く評価します。また、返済比率が低いほど、銀行は投資家がローン返済を滞納するリスクを低く評価します。

 

そのため、物件を購入する際には、自己資金を十分に用意し、返済比率を低く抑えることが重要です。

行は、物件評価を行う際に、以下の3つの方法を参考にします。

■収益還元法
収益還元法とは、物件の賃貸収入から必要経費を差し引いた純収益を、土地や建物の残存耐用年数で割って算出する方法です。収益還元法とは、不動産が将来生み出す収益をベースに、不動産価格を算出する方法です。具体的には、以下の計算式で表されます。

不動産価格 = 年間純利益 / 還元利回り

 

ここで、

年間純利益：家賃収入から管理費や修繕費、税金といったさまざまな運用コストを差し引いた金額

還元利回り：不動産投資における収益率を表す利率となります。

例えば、年間純利益が100万円で、還元利回りが8%であれば、不動産価格は1,250万円となります。

1250万円=100万円/0.08

収益還元法は、投資用不動産の評価において最も重要な方法であり、取得価格の妥当性を見極める際にも活用されます。

収益還元法のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

①不動産の収益性を重視した評価ができる
②取得価格の妥当性を見極めやすい
 

一方デメリットとしては、以下のものが挙げられます。

①将来の収益を正確に予測するのは難しい
 

収益還元法で不動産を評価する際には、以下の点に注意する必要があります。

①将来の収益を正確に予測する
②適切な還元利回りを選択する

将来の収益を正確に予測するためには、立地や周辺環境、物件の状態など、さまざまな情報を収集し、分析することが重要です。また、還元利回りは、市場の状況や不動産のリスクなどを考慮して決定する必要があります。

 

■積算評価法
積算評価法とは、不動産の価値を、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価し、それらを合算する方法です。土地の価値は、路線価や地価公示価格などの公示価格を参考に、建物の価値は、再調達原価（建物を再建築するために必要な費用）から建物の劣化分を減額した金額で算出されます。

具体的には、以下の計算式で表されます。

積算評価額 = 土地の価値 + 建物の価値

ここで、

土地の価値：路線価や地価公示価格などの公示価格を参考に算出

建物の価値：再調達原価から建物の劣化分を減価して算出

となります。

積算評価法は、不動産の担保評価や、不動産投資の融資審査など、さまざまな場面で用いられています。
積算評価法のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

①不動産の資産価値を把握しやすい
②不動産の担保評価や融資審査に用いられる

一方、デメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

①将来の建物の劣化分を正確に予測するのが難しい

積算評価法で不動産を評価する際には、以下の点に注意する必要があります。

①建物の劣化分を正確に予測する

建物の劣化分を正確に予測するためには、建物の構造や築年数、使用状況など、さまざまな情報を収集し、分析することが重要です。また、積算評価法は、不動産の収益性を重視した評価には向いていません。そのため、投資用不動産の評価を行う際には、収益還元法と組み合わせて用いることが一般的です。

 

■取引事例法

取引事例法とは、類似物件の売買価格を参考にして評価する方法です。
取引事例評価法とは、対象物件と条件が近い類似物件の過去の取引事例を参考に、対象物件の価格を算出する方法です。

具体的には、以下の計算式で表されます。

引事例比較価格 = 類似物件の取引価格 * 適正率

ここで、

類似物件の取引価格：対象物件と条件が近い類似物件の過去の取引価格
適正率：対象物件と類似物件の間の差異を補正する係数

となります。

例えば、類似物件の取引価格が1,000万円で、適正率が1.1倍であれば、取引事例比較価格は1,100万円となります。

取引事例評価法は、不動産の市場価値を重視した評価ができる方法であり、不動産投資において最も一般的に用いられています。取引事例評価法のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

①不動産の市場価値を重視した評価ができる
②比較的簡易に評価できる

一方、デメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

①類似物件の取引事例が十分にない場合は、評価が難しい

取引事例評価法で不動産を評価する際には、以下の点に注意する必要があります。

①類似物件の取引事例を十分に収集する
②適正率を適切に設定する

 

類似物件の取引事例を十分に収集するためには、不動産鑑定士などの専門家に相談することが有効です。また、適正率は、対象物件と類似物件の間の差異を正確に把握するために、さまざまな要素を考慮して設定する必要があります。なお、取引事例評価法は、積算評価法や収益還元法と組み合わせて用いられることも一般的です。

 

銀行は、融資対象の不動産にどのくらいの価値があり、「いくらで売れるのか?」を重視します。物件の担保評価を出すために今回解説した３つの評価方法を活用して判断しています。あなたも一棟アパートの購入を検討するときには３つの評価方法で価格の妥当性を検証しましょう。

 

一棟アパート投資の融資において、物件評価は重要なポイントとなります。自己資金・返済比率を適正に保ち、物件評価の3つの方法を理解し、銀行の物件評価額を想定することで、高評価を獲得することができます。

以下に、物件評価で高評価を獲得するための具体的な方法をいくつかご紹介します。

 

①立地条件の良い物件を選ぶ
銀行は、立地条件の良い物件を高く評価します。
そのため、駅近や商業施設の近くなど、賃貸需要が高い立地の物件を選ぶと良いでしょう。

 

②築浅の物件を選ぶ
築浅の物件は、耐用年数が長く、減価償却費が少ないため、銀行は高く評価します。
そのため、築年数の浅い物件を選ぶと良いでしょう。
 

③設備や仕様が充実した物件を選ぶ
設備や仕様が充実した物件は、入居率や家賃相場が高くなるため、銀行は高く評価します。
そのため、設備や仕様が充実した物件を選ぶと良いでしょう。

④周辺環境の良い物件を選ぶ
周辺環境の良い物件は、治安や騒音などのリスクが低いため、銀行は高く評価します。
そのため、周辺環境の良い物件を選ぶと良いでしょう。

これらの方法を参考にして、物件評価で高評価を獲得し、融資獲得の成功率を高めましょう。