一棟アパート投資の安全性を検証する

一棟アパート投資は、安定した収入を得られる魅力的な投資方法ですが、一方で、空室リスクや物件の価値下落などのリスクもあります。投資を行う前に、これらのリスクを十分に理解し、安全性を検証することが大切です。

本記事では、一棟アパート投資の安全性を検証する3つの指標、DCR、LTV、BE%をご紹介します。

DCR：Debt Coverage Ration（負債支払安全率）とは、年間純営業利益が、年間ローン返済額を上回る割合です。DCRが高いほど、ローンの返済に充てられる資金が十分にあり、投資の安全性が高いと言えます。

DCRを算出するには、以下のような式を用います。
 

DCR = 営業純利益（年間家賃収入 - 運営費） / 年間元利返済額

年間家賃収入は、物件の空室率や家賃相場などを考慮して算出します。運営費は、管理費や修繕費など、ローン返済以外の費用です。年間ローン返済額は、借入額と金利、返済期間などから算出します。

例えば、年間家賃収入が1,000万円、運営費が400万円、年間ローン返済額が400万円の場合、DCRは以下のようになります。

DCR = （1,000万円 - 400万円） / 400万円 = 1.5

つまり、この物件のDCRは1.5で、ローンの返済に充てられる資金が十分にあり、投資の安全性が高いと言えます。目安としては1.3以上が適格です。１以下は破綻を意味します。

LTV：Loan to Value（ローン資産価値比率）とは、借入額を物件価格または物件評価額で割った比率です。LTVが高いほど、借入額が多く、投資の安全性が低いと言えます。

LTVを算出するには、以下のような式を用います。

LTV = 借入額 / 物件価格または物件の評価額

物件の評価額は、不動産鑑定士による評価額を参考にします。

例えば、借入額が1億円、物件価格または物件の評価額が2億円の場合、LTVは以下のようになります。

LTV = 1億円 / 2億円 = 0.5

つまり、この物件のLTVは0.5で、借入額が物件の評価額の半分以下であり、投資の安全性が高いと言えます。

BER：（収益分岐比率）とは、年間の総コスト＋年間元利返済額を満室時の総収入で割り、損益分岐点のパーセンテージを求めることにより安全性を分析します。

BE%を算出するには、以下のような式を用います。

BE% = 総運営費＋年間元利返済額　/ 年間想定満室家賃収入

例えば、満室想定家賃収入が1,000万円、総運営費が300万円、年間元利返済額300万円の場合、BE%は以下のようになります。

BE% = (300万円 + 300万円) /1000万円= 0.6

つまり、この物件のBE%は0.6で、空室リスクや物件の価値下落などのリスクに備えることができるため、投資の安全性が高いと言えます。空室率が40％までは赤字にならないと判断できます。