キャッシュ・フローを算出して検証する

一棟アパート投資の投資分析において、キャッシュ・フローの計算は欠かせません。キャッシュ・フローは、収入から支出を引いたもので、投資から得られる利益を表すものです。

この記事では、キャッシュ・フローの計算方法について、わかりやすく解説します。

キャッシュ・フローは、収入から支出を引いたものです。

収入には、家賃収入や駐車場代などの賃貸収入が含まれます。
支出には、管理費や修繕費などの運営費、ローン返済などが挙げられます。

キャッシュ・フローを計算するには、まず、想定営業純利益を算出する必要があります。

想定営業純利益とは、家賃収入から運営費を引いたものです。

【想定営業純利益 = 家賃収入 - 運営費】

例えば、家賃収入が1,000万円で、運営費が400万円の場合、想定営業純利益は600万円となります。

キャップレートとは、投資物件から得られる利益を、投資額で割ったものです。エリアのキャップレートは常に変動するので購入時の物件のキャップレートは把握しておきましょう。物件価格や表面利回りに惑わされることなく物件を見極めてください。

キャップレートを理解することで、投資の収益性を判断することができます。

キャップレートの計算式は、以下のとおりです。

【キャップレート = 想定営業純利益 / 投資額(取引価格)】

例えば、想定営業純利益が600万円で、投資額が1億円の場合、キャップレートは6%になります。

さきほどの例では想定営業純利益が600万円で、投資額が1億円の場合、キャップレートは6%となりました。

キャップレートは、税引き前の収益をベースに計算されます。そのため、想定税前キャッシュ・フローを算出するには、キャップレートを乗じます。

つまり、この投資物件は、投資額に対して60万円の税引き前の収益を得ることができることになります。さらに銀行から融資を受けている場合はローンを返済しなければなりません。借入金と金利を合算した負債支払額（ADS）を計算して控除して想定税前キャッシュ・フローを算出します。

税前想定キャッシュ・フローの計算式は、以下のとおりです。

【想定税前キャッシュ・フロー=想定営業純利益-年間負債支払額】

 

キャッシュ・フローは、一棟アパート投資の投資分析において欠かせない指標です。

キャッシュ・フローの計算方法を理解し、投資判断に役立てましょう。