不動産投資ローンの注意点

・評価額の低い物件を購入
　評価額の低い物件を購入してしまい、毎月の支払額が収入を上回って
　しまうケースです。多額の融資を受けたにもかかわらず、空室の多い
　物件になってしまうこともめずらしくありません。家賃収入では賄え
　ず、売却したとしても評価額の低い物件のため、ローンの残債を返済
　できないケースもあるのです。不動産投資は専門的な知識が不可欠で
　す。評価額の低い物件を購入してしまうと、空室や売却してもローン
　を完済できないリスクが生じる可能性もあります。
 

 ・キャッシュフローの確保
　不動産投資では、ある程度、キャッシュフローの確保が必要です。
　物件を管理していると、急な修繕や住宅設備等の交換が発生することもめずらしくありません。
　特に中古物件を所有している場合は、修繕費用を常に確保しておかなければ、いつ大規模な修繕
　や住宅設備が故障してもおかしくないケースもあるでしょう。
　そのため、物件に不具合が生じた場合に備えた資金がなければ、対応できなくなってしまいます。

　物件の修繕や住宅設備の交換に対応しないまま放置すると、退去する人が続出する可能性もあり、
　空室につながります。このようにキャッシュフローの確保がなければ、ローンの滞納と空室の増加などの
　悪循環が生まれてしまう可能性もあるのです。
 

・レバレッジを掛けた投資
　少額の資金で大きな投資を行うため、その分、何倍ものリスクが高まります。
　レバレッジの効果を発生させるには、一般的にイールドギャップ「3％以上」であることが
   一つの指標と言われています。イールドギャップとは、投資総額に対する年間収入の割合を指します。
   つまり、投資利回りと長期金利の差のことです。
    特に利回りの高い物件に投資すると、ハイリスクになる可能性が高いです。
 

・サブリースのトラブル
    サブリースが原因とするトラブルも増加傾向にあります。
    サブリース契約とは、不動産会社が物件を丸ごと借り上げ、
    サブリース会社が貸主として、入居者募集や家賃回収などの管理業務を代行します。
    そのため、サブリース会社が毎月の家賃を受け取り、その一部を保証賃料としてオーナーに支払う仕組みです。
    また、空室時の家賃保証については、付いているものと付いていないものがあります。
    家賃保証がある場合には、入居者の家賃滞納や空室があったとしても、滞りなく受け取ることができます。
   サブリースでは安定した収入を確保しやすい反面、相場の家賃より10～20％程度低くなることがほとんどです。