不動産投資ローンの借り入れ条件

不動産投資ローンの金利は、住宅ローンよりも高く設定されていることがほとんどです。住宅ローンの金利は、1.0%～2.0%程度です。一方、不動産投資ローンの金利は、1.2〜2.8％程度と高くなっています。 
 

・メガバンク（大手都市銀行）
　メガバンク（大手都市銀行）のローンは、金利1〜2％前後です。
　金融機関によって特に大きな差はありません。全国各地にたくさん
　の支店があり、物件の購入場所にも困りません。ただし、融資の審査
　基準は金融機関の中でももっとも厳しいです。自己資金がどのくらい
　あるのか、過去3年間ほどの年収はいくらぐらいなのかなど、地方銀
　行や信用金庫よりもハードルが高くなります。
 

・地方銀行
　地方銀行の金利は、3〜5％前後が一般的です。地域の金融機関によって金利が
　異なります。不動産投資に力を入れている銀行では、金利は高く設定されている場合があります。

 
・信用金庫・信用組合
　信用金庫・信用組合の金利は、一般的に2.1％～2.9％程度です。地方銀行と大きな差はありません。
　不動産投資への融資に積極的な信用金庫・信用組合もあります。

 
・日本政策金融公庫
　日本政策金融公庫は、財務省所管の金融機関です。固定金利のみで1.2～1.9％程度となっています。
　日本政策金融公庫では、融資を受ける本人が交渉を行わなければなりません。
　ただし、他の金融機関より金利が低くされている場合もあり、審査が通らなかった場合でも
　日本政策金融公庫で審査が通る場合があるのです。 

※支店ごとに審査が異なります。

 不動産投資ローンの金利には、固定金利と変動金利があります。
金利について説明します。
 

・固定金利
　固定金利とは、返済期間中の金利が変わらず一定のものを指します。
　金利の変動を気にすることなく、収支計画を立てやすいのがメリットです。
　変動金利よりも利率が高く設定されているのが特徴です。
　契約者のボーナスが減少したり、収入が下がった場合には

 
・変動金利
　変動金利は、返済期間中に金利が変動するものを指します。
　固定金利よりも低く設定されているのが一般的です。
　ただし、社会経済情勢により、想定以上に金利が上昇する可能性もあります。
　金融機関にもよりますが、半年〜1年に1度、金利が見直されることが多いです。
　しかし日本では、低金利の状況が何年も続いています。

不動産投資ローンには、投資物件を購入する際、物件に関わる資金の全額融資を受ける「フルローン」、物件価格に初期費用などを加えた「オーバーローン」があります。不動産投資物件購入時の初期費用は、おおむね物件価格の15％程度と言われています。主な初期費用は、仲介手数料、印紙税・事務手数料・保証会社保証料・抵当権登記設定費用・団体信用生命保険料・火災保険料、地震保険料などがあります。

・仲介手数料
　不動産会社を通じて物件を購入した場合、仲介手数料を支払わなけれ
　ばなりません。宅地建物取引業法では上限が定められており、以下の計算式となります。
　上限額は（ 取引額（売買価格） × 3~5％ ＋ 2~6%万円 ） ＋ 消費税

 
・印紙税
　売買契約書などを作成する際に必要な税金です。

 
・事務手数料
　融資を受ける際に必要な手数料です。

 
・保証会社保証料
　アパートローンなどで保証機関の保証を受け際に必要となる費用です。

 
・抵当権登記設定費用
　登記手続きに要する費用と登録免許税が必要になります。

 
・司法書士報酬
　登記手続きは自分で行うこともできます。しかし、専門知識が必要なため、一般的には司法書士に依頼します。
　報酬は司法書士事務所により異なりますが、5〜10万円程度が相場です。


・団体信用生命保険料
　団体信用生命保険（団信）とは、ローン契約者が返済途中に万が一のことが
　あった場合、ローン残高が免除される制度です。
　一般的には「一時払い」「月払い」「年払い」などから選ぶことができます。